Oma kiinnostus asuntobisneksiin on syy, miksi tämän kirjan luin. Edellinen lukemani kirja esitteli yhden strategian asuntosijoittamiseen ja tämä kirja toisen, hyvin erilaisen. Edellisen kirjan strategia oli selvästi hitaampi ja passiivisempi, flippaaminen taas on nopeampaa puuhaa, jossa aktiivista työtä tehdään nopeammissa sykleissä. Yhtäläisyyksiäkin kirjoista toki löytyy, sillä instrumentit on molemmissa kuitenkin asuntoja ja kiinteistöjä. Tätä lukiessa edellinen kirja oli vielä hyvin muistissa, joten oli mielenkiintoista vertailla kahta erityyppistä strategiaa keskenään ja ajatuksissa sotkea niitä ristiin. Omaa strategiaa pohtiessa koen hyödylliseksi, että on pohjatietoja useammasta eri tavasta toimia, jotta niitä yhdistelemällä voisi kirkastaa oman visionsa, miten hommaa lähtisi harjoittelemaan käytännössä.

I VALMISTAUDU

Markkinaan tutustuminen, täytyy tietää mitä on tekemässä. Kannattaako asuntoflippaaminen aloittaa nyt? Hyvä kysymys, johon vastatakseen on ymmärrettävä asuntomarkkinaa, sen syklisyyttä ja mahdollisuuksia sekä riskejä, joita erilaiset markkinatilanteet tuovat mukanaan. Hyödyntämällä mahdollisuudet ja tunnistamalla riskit on mahdollista menestyä markkinasta riippumatta. Markkinaa pitää tutkia ja opiskella löytääkseen vallitsevia trendejä ja muodostaakseen käsityksen siitä mitä kannattaa ostaa ja millä hinnalla. Netistä onneksi löytyy paljon dataa, jota voin tarkastella ja kerryttää ymmärrystä sen avulla. Hyvällä sijainnilla, hyvästä taloyhtiöstä, hyvin remontoidut asunnot menevät aina kaupaksi. Ihminen tarvitsee aina käytännössä kaksi asiaa, ravintoa ja katon päänsä päälle.

Yksin, yhdessä vai yrityksenä? Näitä vaihtoehtoja olen pyöritellyt mielessäni. Jos suunnitelmissa on maltillinen määrä kohteita esimerkiksi vuoden aikana, kannattaisi se luultavasti tehdä yksityishenkilönä. Helpompaan ja riskejä jakavaan starttiin voisi kuitenkin päästä yhdistämällä lompakot ja pääkopat jonkun samasta aiheesta kiinnostuneen tyypin kanssa. Yritystoiminta flippaustoimintaa varten on kannattavaa, jos suunnitelmissa on toteuttaa useampia kohteita samassa ajassa. Verotuksessa yksityishenkilön useampi flippauskohde perättäin voidaan katsoa elinkeinotoiminnaksi, joten ansiotuloverotuksen mukaan verottaja voi kynyttää isonkin siivun. Yksityishenkilönä kuitenkin raha on nopeammin käytettävissäsi, mikäli sitä tarvitsee. Myös rahoitus on yleensä helpompi saada kasaan yksityishenkilönä ja neuvoteltavissa paremmin ehdoin kuin yrityksenä.

II OSTA

Miten ostaa oikean hintaisia kohteita? Voitto tehdään ostettaessa, jos ostat liian kalliilla, on sitä lähes mahdotonta kuroa kiinni asuntoflippaamisen muissa vaiheissa. Oikean ostohinta on hinta, jossa osto- ja myyntihinnan väliin jää kaikkien kulujen jälkeen haluamasi voittomarginaali. Eli ostohintaa lähdetäänkin siksi määrittämään kohteen realistisesta myyntihinnasta käsin.

Oikea ostohinta = Realistinen myyntihinta remontin jälkeen – remonttikulut – kaikki muut kulut – haluamasi voittomarginaali – myyntivoittovero

III REMONTOI

Vaikka remontointi pienissä määrin onkin mielenkiintoista puuhaa ja työkalut pysyy melko näppärästi käsissä täytyy miettiä mitkä osa-alueet kannattaa toteuttaa itse. Omat resurssit on kuitenkin rajalliset ajan ja osaamisen suhteen, joten olisi tärkeää löytää hyvä yhteistyökumppani toteuttamaan osat, joita ei itse tahdo tehdä. Remontoinnin osien ulkoistamisesta tulee totta kai lisää kuluja, mutta mielelläni voisin maksaa siitä, että ammattilainen hoitaa homman nopeammin ja paremmin kuin itse opetellessa. Remonttifirmoilla on myös takuu työlle ja he kantavat vastuun omasta osastaan, joka voi helpottaa myyjän vastuun kantamista, kun ei ole itse räpeltänyt asioissa, joita ei oikeasti osaa. Ensimmäisiä kohteita tehdessä budjetti tulee olemaan tiukka joten, on opeteltava joitain osia kuitenkin itse. Itse opettelemalla yksinkertaisten asioiden tekemisen säästää rahaa ja saa samalla paremman ymmärryksen kustannuksista sekä työhön kuluvista materiaaleista ja työajasta. Remontin tarkoitus on tuottaa lisäarvoa kohteelle, joten se tulee suunnitella huolellisesti. Tilaratkaisuilla ja materiaalivalinnoilla on mahdollista nostaa omia voittoja. Mielenkiintoinen ajatus, joka kirjasta nousi oli asuntojen ”pilkkominen” eli tehdä yksiöstä kaksio ja kolmiosta neliö jne. jotta hintaa voi taas hilata ylöspäin mahdollisuuksien mukaan. Remontti on mielenkiintoinen vaihe, sillä siinä on mahdollista toteuttaa omia visioita ja nähdä käytännössä ovatko ajatuksesi rahan arvoisia ratkaisuja todellisuudessa.

IV MYY

Tänään juuri kahden kiinteistönvälittäjän kanssa tapaamisella keskusteltiin asuntojen myymisestä itse vai välittäjän kautta. Oma ajatus tällä hetkellä on, että kannattaa tässä hommassa hyödyntää ammattilaista. Vaikka taas olisi mahdollista säästä tonni tai pari, en usko, että se on pihistelyn arvoista. Ammattilaisen taidoilla ja verkostoilla on mahdollista päästä nopeammin haluttuun lopputulokseen ja silti voin itse saada haluamani voiton kohteesta, mikäli olen suunnitellut kaikki vaiheet huolellisesti. Kaikkihan ei tietenkään mene niin kuin on suunnitellut, joten on suunnittelussa tullut ottaa jo aiemmissa vaiheissa huomioon vaihtoehtoiset lopputulokset projektille. On hyvä olla laskettuna plan b, jos asunnon myyntiaika venyy reilusti tai et saakaan siitä toivomaasi hintaa.

VERKOSTO

Kirjan kaikissa vaiheissa korostuu verkoston merkitys. Olen kevään aikana onnistunut saamaan mielenkiintoisia tapaamisia ja laajentamaan omia verkostojani. Uskoisin, että jo tässä vaiheessa löytäisin lähes kaikkiin flippaamisen eri vaiheisiin potentiaalisia tekijöitä. Rahoituspuolen ihmisiä olisi hyvä tavata kyllä lisää, sillä niitä löytyy omista verkostoista vähiten ja sijoitustouhuissa ne olis kuitenkin tärkeitä tyyppejä!