Olen jo pitkään ollut kiinnostunut kiinteistöistä ja kaupanteosta niiden ympärillä. Syksyllä aloimme pienellä porukalla miettimään, kuinka voisimme lähteä kokeilemaan kiinteistöbisnestä ja unelma asuntojen flippaamisesta syntyi. Kenelläkään meistä ei suuremmin kokemusta aiheesta ollut, joten teoriatietoa oli alettava keräämään. Olin jo aikaisemmin kuullut kehuja Joonas Oravan ja Olli Turusen kirjasta ”Osta, vuokraa, vaurastu”, joten päätin lähteä kasvattamaan teoriatietoani kirjasta.

Osta, vuokraa, vaurastu kirjassa käydään hyvin yksityiskohtaisesti läpi asuntosijoittamisen eri vaiheita kuten, mitkä tekijät on tärkeä ottaa huomioon asuntoa ostaessa, remonttien merkitys asunnon arvoon, vuokrausprosessi ja kulujen laskeminen. Kirjassa on myös paljon tosielämän esimerkkejä erilaisista tilanteista ja monet näistä esimerkeistä sijoittuivat Jyväskylään kirjan kirjoittajien historian vuoksi.

Miksi asuntosijoittaminen kannattaa?

Sijoitusmuotona asuntosijoittaminen on kohtuullisen turvallista, koska kuukausittaista kassavirtaa on helppo ennustaa ja pysyy tasaisena. Toki tämä vaatii sen, että asunnoissa on jatkuvasti vuokralainen. Turvallisuuden tuntua asuntosijoittamiseen luo myös asuntojen kohtuullisen vakaa hintojen kehittyminen, vaikka hintaheilahteluja tapahtuukin. Hintojen äkillinen tippuminen on kuitenkin epätodennäköistä, kun osaa valita asunnon sijainnin oikein. Sijoitusasunnot toimivat myös hyvin vakuutena pankeille niiden kohtalaisen hintavakauden ja säännöllisen kassavirran ansiosta. Tämä mahdollistaa myös uusien asuntojen ostamisen ja bisneksen kehityksen.

Asunnon ostaminen ja remontointi

Sijainti

Asuntoa ostaessa on hyvä käyttää aikaa pohjatyön tekemiseen. Sijoitusasuntoa etsiessä ensimmäisenä on syytä miettiä sijaintia. Vaikka suurimmat kaupungit tuntuvat lähtökohtaisesti turvallisimmilta sijainneilta sijoitusasunnolle, ei tämä kuitenkaan tarkoita sitä, että mille tahansa asunnolle kaupungin sisällä löytyy kysyntää. Kaupunkia valittaessa on tärkeää miettiä tämänhetkistä ja tulevaa kysyntää ja tarjontaa, eli missä kaupungissa asunnolle saa parhaan vuokratuoton. Eri kaupunkien väkilukujen muutoksia on hyvä tutkia ja selvittää millainen tilanne kaupungilla on työllistämisen ja opiskelijoiden suhteen. Esimerkiksi yliopiston tai korkeakoulun lakkauttaminen paikkakunnalla vaikuttaa suuresti asuntojen kysyntään ja arvoon.

Alueella on myös suuri merkitys ja onkin hyvä miettiä, kuka olisi mahdollinen vuokralainen omaan asuntoon. Alue vaikuttaa merkittävästi siihen mitä asunnolta odotetaan. Esimerkiksi autopaikan puuttuminen ei todennäköisesti ole merkittävä tekijä kysyntään ydinkeskustassa, mutta keskustan ulkopuolella autopaikka on suurimmalle osalle asiakkaista pakollinen. Etäisyydet keskustaan, koululaitoksiin sekä kauppaan, julkiset kulkuyhteydet sekä alueen maine ovat sijainnin kannalta oleellisia asioita.

Pieni vai iso asunto?

Kirjan yksinkertainen vastaus valita pieni asunto. Pienien asuntojen kysyntä on yleisesti ottaen muita asuntoja suurempi, tämä näkyy myös uudisrakentamisessa. Etenkin opiskelijakaupungeissa 400-450 €/kk hintaiset hyväkuntoiset asunnot ovat kaikkein kysytyimpiä.

”vastike ja remonttikulut kasvavat neliöinen tahdissa, mutta vuokra ei”. Suurin peruste pienen asunnon valinnalle on kuitenkin kulujen minimointi ja sitä kautta tuoton maksimointi. Suurimmat kulut asunnon omistajalle tulevat remontoinnista ja yhtiövastikkeesta, näihin kuluihin asunnon koko vaikuttaa eniten. Jyväskylässä 25-neliöisestä hyväkuntoisesta keskusta yksiöstä saa vuokraa noin 400-450 euroa, mutta 50-neliöisestä asunnosta on vaikea saada 800-900 euroa. Tämän vuoksi pieni asunto tarjoaa parempaa tuottoa.

Kohteeseen tutustuminen ja vierailu

Hyvältä vaikuttavan asunnon löydyttyä on tärkeä tutustua kohteeseen tarkemmin. Taloyhtiössä tehdyt ja tulevat remontit on huomioitava, jotta vältytään yllättäviltä kulueriltä. Suurimmat kulut muodostuvat yleensä putkiremontista ja julkisivusaneerauksista. Karkeana esimerkkinä 60-luvun talossa, jossa näitä remontteja ei ole tehty viimeiseen 20 vuoteen, voidaan remonttivaraksi laskea 900 euroa per neliö.

Ennen asunnon ostoa on syytä vierailla myös asunnossa paikan päällä. Asunnolla käydessä voi vielä havaita uusia asioita, jotka ei ole ilmennyt myyntikuvista ja teksteistä, esimerkiksi äänieristys ja taloyhtiön yleiset tilat.

Asunnon ulkonäön kohennus

Asuntoa ostaessa on hyvä varata myös remontoinnille tarvittava budjetti. Etenkin joissain isommissa kaupungeissa uudisrakentaminen on viimevuosina kasvanut paljon, jonka vuoksi vanhat alkuperäisessä kunnossa olevat asunnot eivät enään houkuttele vuokralaisia. Pienemmälläkin budjetilla asunnon ulkonäköä on helppo kohentaa, mikäli keittiö ja kylpyhuone ovat riittävän hyvässä kunnossa.

Pelkästään lattian vaihtamisella, seinien ja kaappien maalaamisella ja esimerkiksi vetimien uusimisella saadaan asunnolle huomattavasti enemmän kiinnostuneita vuokralaisia ja vuokrahintaa nostettua. Myös hyvälaatuiset kuvat ilmoituksessa nostavat asunnon kiinnostusta. Hienokin asunto voi jäädä epäkiinnostavaksi heikkolaatuisten kuvien takia, sekä päinvastoin.

Vuokraus

Vuokralaisista parhaiksi nousevat korkeakouluopiskelijat. Heillä on selkeä syy muuttoon ja pysyvät yleensä vuokralaisina useamman vuoden. Myös eläkeläisistä sekä pariskunnista löytyy usein hyviä vuokralaisia. Vuokrausta tehdessä tärkein asia on muistaa aina tarkistaa vuokralaisen luottotiedot. Myös määräaikaisen sopimuksen laatiminen on usein järkevää, jotta irtisanomistilanteissa on riittävästi aikaa uuden vuokralaisen etsimiselle.

Vuokranvälittäjä käyttämistä kannattaa harkita etenkin silloin, kun vuokraa asuntoa vieraalta paikkakunnalta tai ei itse asu samalla paikkakunnalla missä vuokrattava asunto sijaitsee. Mikäli vuokrauksen pystyy hoitamaan itse ja tarvittava osaaminen hinnoitteluun ja kohteen markkinointiin löytyy, kannattaa se hoitaa itse kulujen välttämiseksi.

Kirja pitää sisällään valtavan määrän oppeja aiheeseen liittyen. Vaikka tietoa on kerätty yhteen kirjaan paljon, koin kuitenkin kirjan lukemisen miellyttävänä. Kirja opastaa asuntosijoittamiseen ja vuokraamiseen, mutta uskon silti, että näistä opeista on valtavasti hyötyä myös itselleni asuntojen flippaamista ajatellen. Nyt täytyy vain päästä viemään kirjan oppeja käytäntöön. Koin Osta, vuokraa, vaurastu kirjan hyödyllisimmäksi kirjaksi, jonka olen Tiimiakatemia aikanani lukenut ja pystyn suositella kirjaa kaikille aiheesta kiinnostuneille.