Kiinnostus asuntobisneksiin sen kun kasvaa ja kouraani tarttui vastikään julkaistu, Vaurastu asuntoflippaamisella niminen teos. Kirjan on kirjoittanut Tellervo Uotila, Seyvan Khalili ja Kata Mattila, jotka jokainen on alalla menestyneitä konkareita eikä kirjasta kokemus flippaamisesta jäänyt uupumaan. Erittäin hyvä ja konkreettinen opas flippaustouhuja aloittavalle. Aion hankkia kirjan omakseni, sillä pystyn hyödyntämään kirjaa hyvänä apurina ensimmäiseen flippiprojektiin ryhtyessäni. 

Kirja oli opettavainen ja tykkäsin valtavasti siitä, että se oli selkeästi jaoteltu eri osioihin, jotka liittyvät osaksi flippiprojektia. Projekti koostuu ostovaiheesta, remontoinnista ja myynnistä ja jokaiseen kohtaan oli pureuduttu konkreettisesti ja avattu selkeästi ymmärrettäväksi. Sain myös kirjan alkuvaiheelta niin kirjasuosituksen kuin flippaukseen liittyvän valmennuksen vinkiksi, joihin aionkin tutustua oman polkuni rakennusvaiheessa.  

Miksi asuntoflippaus? 

Olen aina ollut kiinnostunut käsitöihin, uusien juttujen rakentamiseen ja remontointiin. Ostimme puolisoni kanssa muutama vuosi sitten ensiasuntomme ja remontoimme sen miltei kokonaan lattiasta kattoon. Tykkäsin tehdä remontin eri vaiheita ja pääsin näkemään oman kädenjäljen sekä samalla saimme nostettua asuntomme arvoa huomattavasti. Remontin aikana minulle heräsi jo tunne, että voisin tehdä jotain tämmöistä joskus ammatikseni. Tavallinen remonttifirmassa työnteko ei välttämättä ole se oma juttu, sillä haluan tavoitella taloudellista riippumattomuutta jonain päivänä. 

Asuntoflippaamisessa minua kiehtoo sen taloudellinen puoli ja sen potentiaali koviinkin tuottoihin. Flippaamalla asuntoja on mahdollista kymmenien ja jopa satojen tuhansien eurojen lisätulot. Uskon, että nyt valmistumisen jälkeen, kun löydän järkevän työpaikan, jossa viihdyn ja saan kohtalaista palkkaa, pyrin heti mahdollisuuksieni mukaan tekemään flippaustouhuja työn ohella. Tykkään tehdä kaikkea siistiä, joten lisätulot ja oman pääoman kasvattaminen tulevat ajankohtaiseksi, sillä opinnot ovat verottaneet osansa oman pääoman kerryttämiselle.  

Minua kiinnostaa sijoittaminen ja olen jonkin aikaa sitä tehnyt, tosin indeksirahastoihin sillä en ole jaksanut käyttää aikaani tällä hetkellä perehtyäkseni asioihin riittävästi. Asuntosijoittamisella ja eritoten flippaamisella pyrin monipuolistamaan sijoituksiani ja samalla vauhdittamaan omien sijoituksissa kasvavien numeroiden määrää. Asuntoflippaamisessa sijoitusmielessä minua kiehtoo se, että ei tarvitse juosta maratonia vaan myös satasen sprintti riittää. Tällä tarkoitan sitä, että flippaus eroaa perinteisestä sijoitusmuodosta siten, että suurempia tuottoja on mahdollista saada helpommin nopeasti kuin osakemarkkinoilla.  

Nykymarkkinatilanne aloittavalle flippaajalle 

Markkinat elävät ja oma flippaustoiminta on mukautettava sen mukaan. Jokaisessa tilanteessa on omat riskinsä ja mahdollisuudet, mutta ne eivät haittaa, kun niistä ollaan tietoisia. Hyödyntämällä mahdollisuuksia ja tunnistamalla riskit ovat mahdollisuudet menestyä flippaajana markkinassa kuin markkinassa hyvät.  

2022 alkanut korkojen nousu on tiukentanut pankkien linjoja lainan saantiin, joka on karistellut kokemattomia flippaajia pois markkinalta asuntojen hintojen laskun myötä. Tällä hetkellä kohteista ei tarvitse juurikaan kilpailla eikä maksaa maltaita, joten mahdollisuudet menestykseen on myös uusille tekijöille, mikäli suunnitelmallisuus on kunnossa. Myyntiajat ovat toki pidentyneet ja ostajia on tällä hetkellä vähemmän liikkeellä, sillä useissa tapauksissa lainankorko + vastike ovat paikallista vuokratasoa korkeammalla. Olen itse törmännyt samaan tilanteeseen ja joutunut tarkastelemaan omia asumiskustannuksia nousseiden korkojen myötä, mutta onneksi tilanne on vielä omalla kohdalla omistusasumisen puolella.  

Kirjassa kerrottiin, että flippaajaksi kannattaa siis edelleen ryhtyä, sillä ihmiset tarvitsevat nyt ja aina kodin itselleen. Tärkeintä on tällä hetkellä kartoittaa markkinaa ja olla tietoinen siitä, mihin hintaan missäkin markkinassa asunnot liikkuvat ja tehdä suunnitelmia niiden mukaisesti. Aionkin ottaa Etuoven ja Oikotien jatkossa tarkempaan syyniin, josta pystyn kartoittamaan osaamistani markkinasta ja tämän hetken hintatasoista.  

Flippaamisen riskit ja yleisimmät mokat 

Asuntoflippaamisessa on kyse yksinkertaisesta yhtälöstä: osta asunto halvemmalla ja myy se ostohintaa ja remonttia kalliimmalla. Mikäli projektiin lähdetään huonosti valmistautuneena, mennään helposti metsään. Riskit ovat taklattavissa, kun ne tiedostavat ja osaa varautua perinpohjaisella suunnittelulla. Tyypillisimpiä riskejä flippauksessa ovat: 

1. Ylioptimistinen ajatus omista resursseista 

2. Rahoituksen puute 

3. Väärä alue / sijainti 

4. Liian kallis ostohinta 

5. Huono taloyhtiö 

6. Epäonnistunut tila – ja remonttisuunnittelu 

7. Remonttibudjetin ylittäminen 

8. Projektin venyminen 

9. Väärät yhteistyökumppanit  

10. Et saa kohdetta myytyä 

Tiedostaessaan ja välttämällä kaikki nämä ovat onnistumisen kertoimet puolellasi. Kaikki ovat tärkeitä pointteja, mutta en lähde avaamaan ihan jokaista. Varsinkin ensimmäinen projekti opettaa paljon ja siitä saa arvokasta oppia ja tietoa remonttiasioista. Monesti ensimmäistä flippiä jos remonttiasioista ei ole kokemusta saattaa ajatella ylioptimisistisesti resurssit mitä on käytössä. Itse ainakin huomasin omaa kotiani remontoidessa, että asiat eivät tapahtuneetkaan silmän räpäyksessä niin kuin olin ajatellut. Opintojen ohella yötyöt tulivat turhankin tutuksi. Opin remontista semmoisia vaiheita, jotka kannattaa suosiolla ulkoistaa remonttifirmalle sillä ne olivat kokemattomalla remontoijalle turhan aikaa vieviä.  

Rahoituksessa huomion arvoista on se, että flippibudjetti ei ole pelkkä kohteen ostohinta. Pakettiin kuuluu varainsiirtovero, remontti ja asunnon ylläpito- ja myyntikulut. Nämä ovat erittäin tärkeitä ja olla kaikissa budjeteissa mukana, sillä ne pitää löytyä sinulta itseltä takataskusta. Pankki ei rahoita remontointeja ja asunnosta aiheutuvia muita kuluja. Omaa kotia remontoidessamme selvittelimme olisiko asuntolainaan saanut lisäosuutta remontointia varten, mutta nykyään pankit eivät semmoista asuntolainaan anna. Olisi pitänyt miettiä jonkinlaista remonttilainaa, mutta olimme kuullut, että ne ovat aika tiukassa, joten ei auttanut kuin kaivaa omaa kuvetta.  

Myös liian kallis ostohinta kasvattaa riskit omalle tasolleen. Jos maksat asunnosta liikaa on sitä lähes mahdotonta kuroa kiinni projektin aikana. Määritä aina maksimi ostohinta ja pysy siinä. Yleinen virhe on ihastua kohteeseen ja maksaa mitä vain saadakseen sen, se ei kuulu flippaukseen. Markkinalla voi tapahtua muutoksia projektin aikana, mutta nekin ovat suunnittelulla taklattavissa.  

Aion itse ensimmäistä flippiä ostaessa minimoimaan riskit sillä, että lasken valmiiksi asunnon vuokratuotot, jos jotain yllättävää tapahtuu markkinoilla eikä sillä hetkellä ole myyjän markkinat. Asunnon vuokraaminen on hyvä plan B, jos vuokratuotossa päästään järkevälle tasolle, joka kattaa vähintään kaikki kulut ja pystytään odottamaan suotuisampaa markkinatilannetta.  

Millainen flippaaja olisin? 

Ensimmäinen kunnollinen flippiprojekti tulee todennäköisimmin olemaan joko yksin tai jonkun kaverin kanssa yhdessä. Tällä hetkellä tuntuu, että projekti tulisi toteutumaan hyvin pitkälti kohteessa, jossa putkiremontti oli tehty ja sen myötä myös kylpyhuone olisi uusittu. Asunnon kaikki muut tilat remontoisin itse tai kaverin kanssa. Miksi näin? Ensimmäisen projektin tavoite on oppia mahdollisimman paljon ja minimoida kuluja, jotta asunnosta voisi saada rahaa enemmän säästöön. 

Aikaisemmin olin ajatellut, että minun tulee opetella kaikki remontoinnin vaiheet itse ja haluaisin toteuttaa kaikki vaiheet itse. Kirja painotti minun mieleeni ajatuksen siitä, että remontoinnin vaiheiden ulkoistaminen kannattaa ajatella investointina. Erityisesti harkitessa useiden projektien toteuttamista vuodessa on huomattava, että remonttifirmat veloittavat korkeampia hintoja. Kuitenkin tämän strategian kääntöpuolena on mahdollisuus käsitellä useampia projekteja samanaikaisesti, mikä johtaa kokonaisuudessaan suurempaan tuottoon, vaikka kulut olisivatkin korkeammat verrattuna yhden asunnon yksinään tekemiseen. Jos kokonaan ulkoistaminen ei tule kuuloonkaan voi miettiä remontin vaiheita, mitä haluaa ja osaa tehdä itse ja mitä ulkoistaa. Ulkoistamalla pystyy myös luomaan vapautta ja lisäämään runsaasti vapaa-aikaa, jota itse arvostan suuresti.  

Mielenkiintoinen pointti remonttiasioita pohdiskellessa on, että asunnon myyjällä on kahden vuoden vastuu muutostöistä. Mikäli tekee remontin itse, olet vastuussa työnjäljestäsi, mutta jos ulkoistat remonttifirmalle, on heidän työssään yleisesti takuu ja pystyt ongelmatilanteissa reklamoida suoraan heille. Ulkoistaminen siis kannattaa ja uskon, että se on itselleni sopivampi ja mukautan sen mahdollisimman nopeasti osaksi strategiaani, jotta pystyn olemaan stressittömämpi.  

Live in Flip: Kirja sai ajatukseni pyörimään myös tästä mahdollisuudesta. Olenkin itseasiassa toteuttamassa osittain jo tätä sijoitusmuotoa, sillä ostimme asuntomme, sillä ajatuksella, että remontoimme sen meille viihtyisäksi ja nostattaaksemme sen arvoa jälleenmyynnin näkökulmasta. Olemme budjetoineet ja pitäneet kirjaa esimerkiksi asunnon kaikista kuluista. Tässä vain on tullut haasteeksi asunnon osto ennen korkojen nousua ja inflaation iskeminen, joka on laskenut yleisellä tasolla asunnoista saatavaa hintaa. Kirja pisti ajattelemaan, että voisimme alkaa harkita oman asuntomme myyntiä ja etsiä seuraavaa kohdetta itsellemme seuraavaksi kahdeksi vuodeksi. Live in flippauksen hyöty on merkittävä ja sillä pystyy suunnitelmallisesti toteutettuna tekemään hyvää kasvua omalle pääomalle, sillä kahden vuoden asumisen jälkeen asunnon voi myydä verovapaasti ja saa vaihdeltua asuinpaikkaa suhteellisen useasti.  

Flippaajana tärkeimmät tunnusluvut ovat:  

1. Tuottoeurot ja tuottoprosentti 

2. Oman pääoman tuotto 

3. Rahan kiertonopeus 

Tuottoeuroihin pystyy vaikuttamaan vahvasti tekemällä omat tuottotavoitteet niin euromäärällisesti kuin prosentuaalisestikin ennen kohteen etsimistä ja ostamista. Eurot ovat se lukema, mitä saan konkreettisesti voittona käteen ja tuottoprosentilla pystyn vertailemaan eri flippiprojektien tuloksia keskenään. Tavoitteilla pystyn helpottamaan oman seuraavan kohteen etsimistä, sillä jos pyrin karkeasti vaikka 70 000 euron voittolukemiin on se miltei mahdotonta saada aikaan yksiön flippamisella. Yksiöt tai kaksiot taas voisivat olla itselleni aloittelevalle flippaajalle suotuisia kohteita, sillä ei ole järkeä haukata liian isoa kakkua heti alkuun. Tällöin tavoitteeni ovat paljon alhaisemmat voiton tavoittelussa.  

Kiertonopeudella pystymme seuraamaan sitä, kuinka nopeasti saan projektiin sijoitetun pääoman ulos projektista uudelleen sijoitettavaksi. Alkuun varsinkin on erittäin tärkeää seurata tätä tunnuslukua, sillä pääomaa on rajallisesti ja varmasti houkutus on suuri saada rahat jo seuraavaan projektiin pääoma kasvun kiihdyttämiseksi. 

Flippiprojektien rahoitus 

Kävinkin tämän aihealueen asioita jo aikaisemmassa reflektiossani asuntosijoittamiseen liittyen. Samankaltaisuuksia pankkilainan hyödyntämiseen on havaittavissa ja kohteita ostaessa sinulta täytyy löytyä omarahoitus osuus käsirahaa varten ja yleensä pankki rahoittaa asunnon velattomasta myyntiarvosta 60-80 %. Flippauksessa on mahdollista hyödyntää myös velkavipua omasta kertyneestä pääomasta, jota voi hyödyntää velkavipuun ja itsekin voisin harkita esimerkiksi oman asunnon käyttämistä lainanvakuutena. Oman asunnon vakuutena käyttö voi toki olla näin alkuun hieman liian korkean riskin touhua.  

Flippauslainoissa korkojen merkitys ei ole kovinkaan oleellista. Yleensä laina-ajat ovat lyhyitä verrattaen vuokrasijoittamiseen. 

Itselleni uusi tuttavuus oli flippaajien suosiossa oleva bullet-laina. Bullet- lainoja on kahta eri tyyppiä. Tavallisessa bullet – lainassa maksetaan laina-aikana ainoastaan korkoja ja itse lainan pääoma maksetaan takaisin vasta laina-ajan päättyessä. Full – bullet laina eroaa tästä siten, että maksat kaiken mm. Korot ja lainan vasta laina-ajan päättyessä. Flippauslainoissa korkojen merkitys ei ole kovinkaan oleellista. Yleensä laina-ajat ovat lyhyitä verrattaen vuokrasijoittamiseen. 

 Miksi Bullet – lainat ovat niin suosiossa flippajien kesken? Näillä lainoilla pystyy pienentämään huomattavasti projektin aikaisia kuluja, mutta on pidettävä kuitenkin mielessä, että näissä laina aika on tyypillisesti 6–12 kk. On hyvä miettiä tätä käyttäessä mitä sitten, jos projektissa tulee yllätyksiä tai myyntiaika venyy, että saat maksettua lainan aikataulussa. Mielestäni erittäinkin järkevä rahoitusmuoto flippaajille hyvään markkinatilanteeseen silloin kuin asuntokauppa käy kuumana.  

Omaa flippiuraa on opeteltava pitchaamaan, jotta saat pankin vakuutettua omasta toiminnastasi. Harjoitus tekee mestareita ja tässäkin kehittyy vain tekemällä ja tae lainansaannin epäonnistumisesta jostain pankista ei ole tae, ettetkö sitä jostain toisesta saisi. Jos jostain syystä pankit eivät ole myötämielisiä lainan myöntämiselle, on mahdollista alkaa miettiä vaihtoehtoisia rahoituskeinoja. Esimerkiksi voisin itse tällä hetkellä valmistella oman liikeidean flippaukseen ja verkostoitua flippausalan ammattilaisten kanssa. Pitchaamalla oma suunnitelma on mahdollista päästä toteuttamaan projekti toisen rahoittamana, josta pystyn itse käärimään pienen osuuden. Täytyy pohtia olisiko tämä itselleni ajankohtaista. 

Välittäjä yhteistyö 

Asunnon myyntiprosessi on varmasti semmoinen asia minkä haluan ulkoistaa. Itselläni ei ole juurikaan myyntikokemusta ja asuntoasioihin liittyvät juridiset asiat hoituvat varmasti parhaiten välittäjän avulla. Olen päässyt jo verkostoitumaan muutaman jyväskyläläisen välittäjän kanssa. Välittäjien kanssa verkostoituminen on avannut tämänhetkistä markkinatilannetta ja sitä, miten kauppa käy ja millaisille asunnoille on tällä hetkellä kysyntää. Kun aika on otollinen, aion käyttää näitä välittäjiä hyväkseni ilmoittamalla heille tarkat kriteerit siitä, millaista asuntoa olen etsimässä. Tällä tavoin minulla on mahdollisuus löytää hyviä asuntotarjouksia ennen kuin ne tulevat julkisesti myyntiin. 

Kirja oli super hyvä ja todella antoisa, yksi parhaista mitä olen koskaan lukenut. Suosittelen jokaiselle flippaustouhuja harkitsevalle kirjaa luettavaksi. Jälleen kerran pykälän lähempänä omia haaveita.