Minua on jo pidemmän aikaa kiinnostanut asuntoalaan liittyvät bisnekset, kuten asuntosijoittaminen, flippaus ja välitys. Päätin viimein lukea kirjallisuutta aiheeseen liittyen ja ajattelin ensimmäisenä perehtyä asuntosijoittamiseen vuokrauksen näkökulmasta. Kirjaksi valikoitui Joonas Oravan ja Olli Turusen – Osta, vuokraa, vaurastu niminen kirja. 

Kävimme syksyllä asiakastapaamisella Tiimiakatemian alumnin kanssa, joka on pidemmän aikaa tehnyt asuntobisneksiä niin flippausta kun vuokrasijoitusta. Keskustelimme projektimahdollisuuksista ja alan keskeisistä näkökohdista. Sain arvokkaita neuvoja siitä, miten päästä syventymään alaan ja selvittää, olisiko se mahdollisesti minun intresseihini sopiva bisnesmahdollisuus tulevaisuudessa. Yksi vinkeistä oli tutustua juuri tähän kirjaan, joka toimii hyvänä oppaana, jos meinaa rahojansa laittaa likoon asuntoihin. 

Kirjan lukeminen oli sopiva ajankohta, sillä olemme vähän aikaa sitten aloittaneet projektin kyseisen aihealueen ympärillä. Vaikka en välttämättä voi suoraan soveltaa kirjan oppeja itse projektiin vielä, sain paremman käsityksen alasta ja sen toimintatavoista. Mikäli projekti etenee toivotulla tavalla, uskon, että voimme hyödyntää tämänkin kirjan oppeja entistä enemmän. 

Perinteisenä suomalaisena miehenä ajatus siitä, että omistaa jotain konkreettista / materiaa, joka on olemassa eikä vai numeroina netissä sopii paremmin omaan ajatusmaailmaani. Tuntuu myös siltä, että minulla on alalle muutenkin enemmän kiinnostusta ja koen vuokra-asuntojen olevan hyvä lähde kuukausittaiseen kassavirtaan. Moneen muuhun sijoitus instrumenttiin verrattuna asuntosijoittamisen etu on rahavirran tasaisuus ja suhteellisen helppo ennustettavuus.  

Lainarahaa saa paljon helpommin asuntoihin kuin osakkeisiin. Asunnot tarjoavat yleensä paljon paremman vakuusarvon kuin suorat osakkeet konkreettisen olemassaolon takia, joka tekee lainan saamisesta helpompaa ja omaa käsirahaa ei välttämättä tarvita ollenkaan tai vain vähän. Kiinteistömarkkinat ovat yleisesti ottaen myös vakaampia ja ennustettavampia kuin osakemarkkinat, jolloin pankista tulee helpommin vihreää valoa asuntoihin sijoittaessa. 

 Asuntosijoittamisessa pystyy siis hyödyntämään tosi hyvin velkavipua, jolloin oman pääoman käyttö pysyy maltillisena. Tuottoja voi parantaa ja riskejä hallita maltillista velkavipua hyödyntämällä. Asunnot tarjoavat monessa kaupungissa kohtuullisen hyvää 5–6 % tuottoa, mutta matalien korkojen aikaan velkavivulla on mahdollista päästä kaksinumeroisiin tuottoihin. Tällä hetkellä korot ovat hieman korkealla, mutta kaksinumeroiset tuotot eivät ole mahdottomuus oikeanlaisten kohteiden valinnalla.  

Monesti laskevat kaupungit, joissa asuntojen arvot laskevat ja ihmiset muuttavat pois suurempiin kaupunkeihin tarjoavat halpaan hintaan korkean tuoton kohteita. Näitä aloittava asuntosijoittaja saattaakin haalia, mutta itse näillä näkymin koitan pysytellä erossa tällaisista kohteista. Näissä kohteissa voi ilmetä ongelmia vuokralaisten löytämisessä ja asunnon arvossa voi tapahtua suuria arvon alenemisia. Asuntojen hinnan laskeminen ei ole asuntosijoittajalle varsinainen ongelma, mikäli asunnosta ei ole hetkeen myyntitarpeita. Vuokratuotto pysyy kuitenkin arvon alenemisesta poiketen kuitenkin samana, ja itselle tuleva vuokratuotto ei tule muuttumaan. Koen, että asunnosta olisi kuitenkin saatava järkevä hinta itselle takaisin, kun päädytään myymään kohde pois.  

Asuntoa ei niin vain realisoida rahaksi hetken mielijohteesta toisin kuin osakkeiden kanssa voi toimia. Asunnon myyntiprosessi on yleensä kuukausia, jolloin harvemmin tulee tehtyä hätiköityjä ja impulsiivisia myyntejä esim. lomareissuja varten. Itse olen välillä hieman impulsiivinen rahankäyttäjä ja saatankin realisoida omista sijoituksista siivun sen enempää ajattelematta, joten koen että asuntojen kanssa näitä realisointeja ei tulisi näin matalalla kynnyksellä tehtyä. 

Millaisella kohteella itse aloitan? 

1.Kirjasta varastettu vinkki oli se, että mitä pienempi asunto sen parempi se on sijoittajan kannalta. Olin itse pyöritellyt ajatuksia kaksion hommaamisesta, mutta ajatukseni muuttuivatkin yksiön suuntaan. Yksiöt ja pienet asunnot ovat kauppahinnaltaan alhaisempia ja niissä on paljon pienemmät remontointikustannukset, kun yleensä yhtiöissä tehtävät remontit jakautuvat asuinneliöiden mukaan. On siis mahdollisuus päästä paljon halvemmalla remonttien suhteen, mikäli semmoiset tulevat ajankohtaisiksi.  

2. Asuntomarkkinoilla sattuu säännöllisesti hinnoitteluvirheitä ja aika ajoin voi löytää asuntoja alle markkinahinnan. Kokeneet sijoittajat bongaavat niitä markkinasta ja markkinaa seuraamalla oppii tunnistamaan sellaisia kohteita. Alhaiseen aikaan ostettu tai alta markkinahinnan ostettu asunto mahdollistaa kasvua nopeastikin. Asunnolla kannattaa käyttää jonkun ajan kuluttua välittäjää, joka tekee asunnosta uuden hinta-arvion, jolloin siitä voi saada paremman vakuusarvon tulevia lainoja varten tai nopeatkin myyntituotot. Pyrin käyttämään aikaani markkinan seuraamiseen ja alihintaisen kohteen löytämiseen.  

3.Koen, että ensimmäistä sijoitusasuntoa ostaessa minun kannattaa hyödyntää kotikenttäetua Jyväskylä – Kuopio akselilta. Paikallistuntemus lisää onnistumisen avaimia, sillä tietää omasta kokemuksesta mitkä ovat hyviä lokaatioita asumiseen ja kaiken lisäksi kohteet olisivat lähellä minua. Lähellä minua periaate tulee siitä, että hallinnointiin menee mahdollisimman vähän aikaa ja vaivaa. Otollisimpina kohteina näen itseni kannalta keskusta yksiön tai yksiön oppilaitoksen viereltä hyvästä yhtiöstä.  

4. Ensimmäinen kohde valittava erityisen huolellisesti. Kohteeseen tutustumiseen ja oikeanlaisen asunnon löytämiseen kannattaa käyttää aikaa eikä tehdä sitä kiireellä. Mikäli asunnon perusasiat ovat kunnossa kannattaa vielä soittaa taloyhtiön isännöitsijälle ja hallituksen puheenjohtajalle, sillä he voivat monestikin tietää yhtiöstä semmoisia asioita, joista välittäjä on tietämätön. Mikäli ensimmäisen asunnon kanssa ilmaantuu ongelmia tai liikaa vaivaa voi innostus lopahtaa kokonaan touhuun. 

5. Kohteita tarkastellessa yksi oleellisimmista asioista on tietenkin vuokratuotto. Vuokratuotto kannattaa laskea huolella ja huomioida remonttivara osana sitä. Moni tekee sen virheen, että jättää remonttivaran huomioimatta ja sen seurauksena tuotot eivät ole läheskään haluamalla tasolla. On myös hyvä tarkastella asunnon pintaratkaisuja ja sitä vaatiiko asunto pientä freesausta vai kelpaako se semmoisenaan vuokralaiselle. Yleisesti ottaen hyvä muistisääntö on mitä vähemmän tarvitsee tehdä sen parempi. Mikäli ajattelee maalailla seiniä ja vaihtaa esimerkiksi lattiat, kustannus voi olla esimerkiksi kolmetuhatta euroa. Kolmetuhatta euroa voi vaikuttaa pieneltä mutta karkeasti ajateltuna sen takaisin maksuun menee noin 10 vuotta, mikäli vuokrahintaa voi sen ansiosta nostaa 25 €/KK.  

Yksin, kaverin kanssa vai yrityksenä asuntosijoittaminen? 

En vielä oikein osaa vastata. Haastava kysymys, mutta koen itse tällä hetkellä, että ehkä joko yksin tai kaverin kanssa. Yksityisenä sijoittana ilman yritystä lainaa on paljon helpompaa saada. Yleisesti ottaen yritykselle tehtävät lainat ovat ehdoiltaan jonkin verran kehnompia varsinkin aloittavana asuntosijoittajana, kun yrityksellä ei ole vielä mittavaa varallisuutta.  

Uskon, että omaan asuntosijoitusuraan pääsee helpoiten joko yksin tai kaverin kanssa, jolloin kulut ja riskit jakaantuu molemmille. Kaverin kanssa toiminnan aloitus onnistuu mielestäni varmemmin, sillä yhden kohteen sijasta saamme ostettua kaksi asuntoa puoliksi, joka pienentää riskejä ja toiminta on varmemmalla pohjalla.  Toiminnan kasvaessa suuremmaksi voi tulla ajankohtaiseksi miettiä osakeyhtiö muotoa.

Kirja oli mielenkiintoinen ja toisaalta haastava reflektoitava, sillä tärkeitä asioita oli valtavasti, joten reflektoin niitä asioita vain mikä minussa resonoi. Sain paljon parempaa käsitystä alasta ja siihen liittyvistä jutuista, joten olen askeleen lähempänä omia haaveitani.