Jälleen kerran asuntosijoitusasioihin perehtyminen jatkui ja luin Harri Hurun ja Marko Kaarton tekemän teoksen Asuntosijoittamisen lumipalloefekti. Molemmat kirjailijat ovat tunnettuja asuntosijoitusalan konkareita ja kirjassaan he avaavat sitä, miten nopeuttaa asuntosijoittamisella vaurastumista.  

Ensimmäiseksi, kirja oli mielestäni melko hankala luettava ja se vei paljon aikaa sillä termejä ja laskukaavoja oli, jos jonkinlaisia enkä kyllä ihan kaikkea vielä saanut sisäistettyä. Kirja olisi ehkä ollut itselleni ajankohtaisempi siinä vaiheessa, kun asuntosijoittamisesta olisi jo jonkin verran kokemusta. Hyvää settiä kirja piti kuitenkin sisällään ja sai se jotain muistijälkeä ja ajateltavaa itselleni mahdollista myöhempää hyötykäyttöä varten ja lisäsi itsessä kiinnostusta syvällisempään perehtymiseen. 

Mikä ihmeen asuntosijoittamisen lumipalloefekti? 

En ollut kuullutkaan moisesta termistä, mutta osasin ehkä arvata mitä se jossain määrin tulee tarkoittamaan. Lumipalloefektillä siis tarkoitetaan asuntosijoittamisessa päämäärätietoista toimintaa, jolla pyritään kiihtyvästi kasvattamaan omaa pääomaa ja sijoitusasuntosalkkua.  

Yksinkertaistettuna se tarkoittaa ilmiötä, jossa kasvava lumipallo kerää ympärilleen lumimassaa nopeammin ja nopeammin. Lumipalloefektissä kasvu tapahtuu pallon jokaisen uuden kerroksen ollessa edellistä kerrosta massiivisempi. Lumipallon kasvatus alkaa pienen pallon tekemisestä, kun olosuhteet ovat suotuisat. Alkuvaiheessa pallon kasvuvauhdin potentiaaliin vaikuttaa monet tekijät, kuten uuden lumen määrä, ylämäkeen pyörittäminen, pakkaskeli ja liian lämmin sää. Liian nopeasti kasvava pallo voi lähteä pyörittäjän lapasesta ja hajota törmätessään esteeseen.  

Lähdin miettimään efektiä käytännössä eli mitä tämä minun kannaltani tarkoittaisi. Näin kokemattomana asuntosijoittajana markkinaan tutustuminen on ensi askel ja kun opin tunnistamaan asuntomarkkinasta tämänhetkisen hintatason, pyrin löytämään sieltä kohteen alta markkinahinnan. Olosuhteiden ollessa kunnossa ostettu ensisijoitus toimii perustana pallonkasvatukselle.  

Alkuvaiheessa “lumipallo” todennäköisesti kasvaa tuskallisen hitaasti, kun itselläni ei vielä kovin suurta pääomaa ole kertynyt, mutta hiljalleen kasvu alkaa kiihtymään. Välillä todennäköisesti pakastaa, jolloin kasvu jopa pysähtyy. Tällä tarkoitan esimerkiksi sitä, että en saa pankista lainaa mieluisilla ehdoilla. Ilma kuitenkin lauhtuu jossain vaiheessa ja lumipallo alkaa kerätä taas lumikuormaa ympärillensä.  

Lumipallon kasvuvauhdissa pitäminen vaatii jatkuvaa itsensä kehittämistä. Markkina vaatii jatkuvaa tarkastelua, jotta kykenee löytämään kohteet alta markkinahinnan ja kohteiden ylläpidossa on muistettava hyödyntää oikeanlaista verosuunnittelua. Pääomavero on ankara eikä siihen ei saa mitään helpotuksia. Kaikki verovähennyksiin sallitut asiat tulee kirjata huolellisesti ilmoitukseen, pyrittävä siihen, että maksettavat veroeurot ovat kalenterivuodessa mahdollisimman pienet. Kaikki arvoa lisäävät asunto- ja taloyhtiöremontit ovat erinomaisia esimerkkejä, sillä ne ovat usein vähennettävissä verotuksessa vuokratuloista. Remontit ovat erinomaisia siltä kantilta ajateltuna, että ne tuovat arvonnousua asunnolle ja ne ovat kotiutettavissa verovapaasti jälleen rahoituksen kautta.  

Itse olen vielä melko käsi kaikissa veroasioissa, mutta siinäkin pystyn kehittämään itseäni vain harjoittelun kautta. Omasta asunnostani toki olen tehnyt joitain kotitalousvähennyksiä, joka on ollut mielenkiintoista. Kaikki tämmöiset suunnittelut varmaan kannattaa hoitaa jonkun asiasta enemmän ymmärtävän kanssa.  

Asuntosijoittamisen strateginen puoli 

Strategian määrittäminen on avain omien sijoitustavoitteiden selkeyttämiseen. Kun tavoitteet ovat selvillä, päätöksenteko helpottuu ja sijoituskohteiden valinta selkiytyy. Strategia auttaa asettamaan rajat resurssien optimaaliselle hyödyntämiselle. Vaikka omat resurssit ovat tällä hetkellä melko rajalliset, strategian avulla voi priorisoida investoinnit suhteessa riskeihin. Asuntosijoittamisessa on paremmat mahdollisuudet ennakoida riskejä ja oman strategian avulla voin tunnistaa ne. Tärkeää on omaksua markkinan ymmärrys, sillä asuntosijoitukset ovat usein pitkäaikaisia osta ja pidä – instrumentteja. Strategiaan kuuluu myös suunnitelma sen varalle, että miten toimitaan, jos alkuperäiset suunnitelmat eivät toteudukaan. 

Kirjassa Huru ja Kaarto esittelivät OVRJT-strategian, joka toimii hyvänä strategisena työkaluna asuntosijoittamisessa, kun pyritään optimoimaan lumipallon potentiaalinen kasvu. OVRJT – tulee sanoista osta, vuokraa, remontoi, jälleen rahoita ja toista. OVRJT avattuna: 

Osta: Strategian alkuvaiheessa keskity hankkimaan kiinteistöjä, jotka sopivat tavoitteisiisi. Etsi kohteita, joissa on potentiaalia sekä tuottoon että arvonnousuun, olivat ne sitten alennettuun hintaan tai tarjoavat mahdollisuuden lisäarvoon esimerkiksi remontoinnin kautta. 

Vuokraa: Kiinteistön hankinnan jälkeen aseta se vuokralle, jos se ei ole jo vuokrattu. Vuokraamisen kautta tavoitellaan kassavirtaa, joka kattaa kiinteistön ylläpitokustannukset ja lainan lyhennykset. 

Remontoi: Paranna kiinteistöä remontoimalla sitä siten, että sen arvo ja vuokratuotot kasvavat. Tavoitteena on maksimoida kiinteistön potentiaali sekä arvonnousun että tuoton suhteen, ja remontointi voi tarjota verotuksellisia etuja, kun se tehdään vuokrauksen ollessa jo käynnissä. 

Jälleen rahoita: Kun kiinteistön arvo on noussut remontin ansiosta, harkitse uudelleenrahoitusta. Tämä tarkoittaa vanhan lainan korvaamista uudella, jolloin voit vapauttaa sijoitettua pääomaa seuraavia hankintoja varten. 

Toista: Toista prosessi seuraavien kiinteistöjen kanssa. Lumipalloefekti mahdollistaa sijoitusportfolion kasvattamisen ajan myötä, kun kiinteistöt alkavat tuottaa positiivista kassavirtaa, mikä antaa mahdollisuuden uusiin investointeihin. 

Kirja toimi itselleni mielestäni ihan hyvin kaiken kaikkiaan vaikka paljon oli asiaa mitä en ymmärtänyt, mutta asioita pyrittiin selventämään esimerkkien kautta. En lähtenyt avaamaan kirjasta asioita, kuten yhtiöiden rakennuttaja, sillä koen että olen vielä sen verran alkutaipaleella näissä asioissa. Uskon, että tulen palaamaan kirjan äärelle myöhemmin, kunhan saan hommat aloiteltua.